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富保有意識アップ講座 第267回「民泊不動産」

カテゴリー:NLメルマガ

民泊不動産セミナー

毎朝7時に無料配信しているNLメルマガの内容を、やや遅れてではありますが、こちらのブログでもシェアさせていただきます。
内容を気に入っていただけた方は是非、より早くお読みいただけるNLメルマガをご登録いただければ幸いです。

おはようございます!
スタッフの拓です。

本日もNLメルマガをご覧いただき、誠にありがとうございます!

昨日は朝方、メルマガの配信システムにエラーが発生してメンテナンスが入り、7:00の時間はメンテナンスが入っておりましたので、皆様のお手元にメルマガが届くのが遅くなりました。

ちょうど昨日は民泊不動産のセミナー当日ということで、ありがたいことに皆様から

  • ・私が倒れたかと思って心配した
  • ・配信忘れてたの?

といったお声をたくさん頂戴しました。

こんなことでも「たくさんの皆様にお読みいただけているんだな」と実感することができまして、怪我の功名だなと思った次第です。

ありがとうございます!

今後も皆様から楽しみにしていただけるようなメルマガを、作って参りたいと思います。

竹井佑介の相場観

民泊不動産セミナー

いつもお陰様で、お楽しみ様です!

本日は日曜日ということで、富保有意識アップ講座について話をしていきたいと思います。

昨日の件もありますが、土曜日は本来、不動産の情報を配信する日だったということで、今回はその兼ね合いも含めて、第267回の今回は「民泊不動産」ということについて話をして行きたいと思います。

今回、民泊不動産の話をするにあたり、投資を紹介するわけでは無いのですが、今、非常に大きな変化が起きて来ています。

今年の6月15日に民泊新法が施行されて、普通に旅館業法、もしくは簡易宿泊所の許可を取っていなければ、180日しか運営ができないと…。

さらにこれから合法物件しか運営できなくなるわけですけども、合法物件が現在、どれだけ世の中にあるかというと、実は許可を取って合法運営している物件は全国に1000件ほどしかありません。

民泊で回されている物件は(airbnbに登録されている物件で)約57000件…全体で大体6万件ほどと見ておけば良いわけですが、それくらいあります。

この状況を考えてみますと、合法物件で運営されている民泊は、全体のたった約2%しかないということになります。

つまり本当に少ない数の合法物件しか無いと…。

残りの98%は撤退か、もしくは180日以下になるのか、非常に大きな制約をかけられていくわけですが、そんな中、我々のようなトレーダーは、こうしたギャップというのが好きなのです。

例えばここ最近のギャップで言えば、トランプ大統領はメディアで見ていると、非常に評判が悪いイメージがありますが、彼の実行力は凄いものがあります。

減税、法人税を35%から21%にしますと。

そんなのできるわけがないとみんなが言いましたけども、結局、彼はしてしまいました。

日本は実質の34%から20%台の減税にするにも、数年かかってまだできる見通しが立っていませんが、アメリカは一気にやってしまいました。

また環太平洋の貿易協定(TPP)がありましたけども、そこから脱退し、一ヶ国ずつの貿易協定を結び直して行くという話をしていました。

これも厳しい、絶対に無理だと言われていましたけども、彼はやってしまいました。

そういったことを見て行くと、評判よりも、彼の実行力を見るべきであって、彼が言ったことはほぼ実現させているのであれば、為替トレーダーとして気にしなければならないのは、彼がずっと発言していたドル安発言です。

これに関しても非常にセンシティブに、敏感に見ておく必要があります。

つまり我々にとって非常に大事になってくるのは、世の中で言われていることと、実際のギャップがあれば、そこは攻めるべきだということです。

その意味ではこの民泊不動産というのは非常に面白い。

昨日もメタップス傘下のVSbiasの留田社長とジョイントでセミナーをさせていただきましたけども、こちらに参加された方は、私がなぜこんなに興奮しているのかというのが解るかと思いますが、本当にみんなが思っている状況と、実際の現場で起きている状況というのは、本っ当に大きく乖離しています!

そしてたったの2%しか合法物件が無いという中、インバウンドの数を見ると今や昨年でも2850万人を突破しています。

さらにその目標が今、2020年までに4000万人、更に長期的に見ると政府の観光戦略で「2030年に6000万人」にまで引き上げられています。

これに関してもインバウンド需要は、2020年にはオリンピックがあるから、オリンピックが終わったら終わるんじゃないかと言う人がいますけども、よくよく考えてみてください。

「2年後にオリンピックがあるから、今のうちに日本を下見しておくか」

といって旅行してくる人が一体何人いるんだと。

そんな人は殆どいませんよね。

実際には様々な要因がありますが、LCCの便が増えたことによって、格安で日本に来れるようになったことも大きいです。

また今回のセミナーでも話に出ていましたが、タイの友だちが「日本って本当に安くなったよね」と。

それは飲食代にしても、交通費にしても、実は殆どの皆さんが気づいていませんが、日本は20年以上もデフレであったわけですから、日本で外食しようと思った時に、フィリピンで食べるよりも全然安いと私は思います。

ローカルの屋台のような所はもちろんムチャクチャ安いですけども、普通に店舗を構えているお店に行った場合、日本より高いと感じる所が殆どです。

そうした周りの諸外国、特にアジア諸国の所得がどんどん上がってインフレが進んでいる中、日本はデフレが進んでいたわけですから、実は逆転現象が起きています。

また日本は観光する所がたくさんあります。

以前、ゴールデン街でオーストラリア人の人たちと話をしていた時も、日本には歴史があって羨ましいと。

オーストラリアは100年あるか無いかだと。

日本は2000年、もしくは二千数百年前から歴史が残っています。

となるとそこには文化がありますので見る所がたくさんあります。

またこれまでは観光客が少なかったので、レビューが少ないということもありましたが、今はたくさんの人たちが観光に来ていて、レビューを英語、中国語、韓国語…様々な言葉で残されることで、外国の皆さんが来やすくなっています。

そこへ先ほど申し上げたLCCが増えたことによって、この前、香川にもできましたが、香川に就航する便ができた瞬間に、一気に香川の民泊需要が引き上がって、外国の方が来られる頻度が上がって来たと…。

今よくよく考えてみると、日本の人口は下がっています。

人口が下がっていくと、殆どの業態は売上が落ちます。

しかしながらこのインバウンドの数は、つい最近まで600万人しかいなかったのが、今や3000万人に届こうとしていて、更に6000万人にまで行くのではないかと言われている中、これほど明らかに伸びている需要というのは他にないわけです。

ということでそこに関わろうと、楽天や、ここ最近ではリクルートが民泊事業に動き出したりと、本当に大きな動きがここ最近、起きています。

ただこうした大手が関わって来たから終わりかというと、そういうわけではありません。

そうした大きな事業者は、例えば100億円規模の投資でないとしないといったような、そういった規模感が出てきますので、小さな細々とした所はやりたがりません。

ですからそういった所を個人がしっかりと狙って行くと、それだけでも市場は何千億とあるわけですから、しっかりと動いて行くべきなのですね。

そうした私がいつも言っているこの「ギャップ」の話で言うと、この民泊というのは、実際に起きている現状と、皆さんが思っているイメージとは、あまりにも違いますので、ここは積極的に投資していくべき場所だと思います。

そういったことをしっかりと押さえながら、是非この民泊不動産というものを、不動産投資は高過ぎる、もう終わっているというのではなくて、普通の不動産投資では絶対に買われないような物件。

むしろ今回ご紹介した新大阪の物件が、まさに昨日500万円の値下げが通りました。

そういった未だに値下げが通るような、普通賃貸では全然加熱していないようなエリアが、実は民泊では回っている…。

そういった所を攻めていくことによって、物件は安く押さえられるわ、利回りは30%近くを狙えることもあるわと、とんでもない物件が出て来るわけなのです。

予測の時点で30%近くの利回りが出ていれば、予測通りにいかず、コケたとしても20%、15%といった結果が出るのではないかと私は強く思います。

しかも出している資産は、その物件から半径1km以内の同型物件の平均で出していますから、そこに一工夫、二工夫、入れることによって、さらにその予想利回りを上げられる…。

そういったことを考えると、本当にこれはやった方が良いなと個人的には強く思いますので、是非一度、勉強していただければと思います。

こうした周りで言われていることと、実際のギャップということでは、暗号通貨もその一つかもしれません。

こうしたものを「正確に勉強する」ということが非常に大事ですので、しっかりと学んでいただければと思います。

こうした最新の情報というのは常に私の方でリサーチをかけて、本当に面白いと思ったものだけを皆さんにお伝えして参りますので、是非共に勉強して参りましょう!

ということで今回、話を終えて行きたいと思います。

どうもありがとうございました。

編集後記

180120新年会

冒頭に引き続き、スタッフの拓です。

今回の民泊不動産セミナーは非常にたくさんの皆様に大好評でした。

休憩時間にトイレをご一緒させていただいた方々からも、「民泊やる!」と力強くお話いただいたりもしました。

私も撮影しながらご一緒させていただいたのですが、本当にチャンスだらけの市場だなと私も強く感じます。

本当の意味で地に足の着いた不労所得とは、不動産投資しか無いなと思いました。

なぜなら、投資である以上、様々なリスクが不動産投資にもあるわけですが、そのリスクに対する防衛線を張るオプションが、不動産投資には非常にたくさん用意されているからです。

状況の変化に合わせて普通賃貸に戻したり、売却して新たな物件を買い直したり、あるいは保険をかけたり…。

「最悪のリスク」を常に想定しながら、損切りのポイントを明確にシミュレートしておけるのも、不動産投資の非常にやりやすいポイントです。

そして何より日本では融資を活用することで、実質の手出しをゼロ、もしくは非常に小さくできるので、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン(CCR)…つまり「自己資本投資額に対するキャッシュフロー」を非常に大きくすることができる…。

つまりリスクを限定しながら、非常に効率の良いリターンを狙える最強の投資の1つだなと、改めて理解できました。

今回の民泊不動産投資セミナーは非常に大好評でしたので、定員の都合でお断りした皆様もたくさんいらっしゃったということで、2月17日(土)にも、もう一度開催したいと考えております。

また2月24日(土)には、幸せの定理の方で暗号通貨に関する学びを深める会も開催予定ですので是非、楽しみにしていただきながら、今週中には募集を開始させていただきたいと思いますので、なるべくお早いお申込みをしていただき、ご参加いただければ幸いです。

今回ご参加いただいた皆様のリピート参加も、民泊に関する最新情報をお求めの方が多数予想されますので、すぐに席が満席になる可能性が十分あります。

是非、お見逃しの無いよう、よろしくお願いいたします。

それでは本日も、どうもありがとうございました!

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