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不動産投資とはアートである

カテゴリー:FXトレード , NLメルマガ , 国内民泊不動産

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180209EUR/USDの週足

おはようございます!
スタッフの拓です。

昨日は2月9日(肉の日)ということで、昨晩は日本唐揚協会の10周年記念、賀詞交歓謝肉祭が目黒の雅叙園で鳥行われまして、私も認定カラアゲニストとして出席して参りました。

唐揚好きに悪い人はいないとはよく言ったもので、様々な唐揚好きの皆さんと交流ができまして、非常に楽しい時間を過ごすことが出来ました。

また唐揚アイドルの有野いくさんという方がみえまして、昨日の編集後記でも二人のいくさんが登場しましたが、またまたいくさんということで、非常にシンクロとご縁を感じました(笑)

会の端々で非常におバカなノリがありつつ、しかもそれをみんなで本気で楽しむ雰囲気が本当に楽しく、心地良く、とってもストレスフリーで笑いの絶えない、そして美味しい、本当にテンションの揚がる素晴らしい会でした。

一部、手練れの方が千切りキャベツを持ってきていらしていて、あれは非常に羨ましかったです(笑)

というわけで、本日のユーモア担当はこの辺りでお暇させていただきまして、これより不動産投資の超真面目でタメになるお話が始まります。

冒頭、ほんのちょっとだけFXトレードの話が出て参りますが、本当にちょっとなのでご興味の無い方は飛ばしてください^^

竹井佑介の相場観

180209EUR/USDの日足

いつもお陰様で、お楽しみ様です!

本日は土曜日ということで不動産について話をしていきたいと思いますが、その前に少しだけ為替の話をしたいと思います。

180209スイスフラン円の月足

株価が一度急落して、一瞬戻して、また急落したのですが安値の拡大までは行っていませんので、ここがダブルボトムになるのか要注意しながら、そろそろ一旦、円安になるような場面があるのではないかということで、ユーロ円、ポンド円、豪ドル円を含めチェックしている所です。

ドル円も108円を割るような動きにすらなっていませんので、結構、底堅さを感じますので、ここも拾いやすいポイントかもしれません。

180209ドル円の日足

そういったことを見ながら、週明けにまた改めて皆さんに相場観をお伝えして参りたいと思います。

竹井佑介の不動産投資

民泊

ちょうど2月17日にまた第2回目の不動産投資セミナーを開催しますけども、今回は少人数に限定させていただいて、私の方から前半部分では、一般の不動産投資の考え方についても話をしていこうと思っています。

後半はもちろん民泊の話をします。

不動産の投資を約10年続けて来て気づくことはたくさんあります。

例えば最初に買おうと思った時に、何千万、何億となることが多いですから金融機関を使うことが多いのですが、最初は自分の属性…サラリーマン属性、自営業者属性、遺産を引き継いだ属性など様々な属性が考えられますけども、まず何をしなければならないのか。

物件を押さえなければいけませんから、押さえるために事前審査というものをやって、そこを通った段階で物件を押さえて行ける…。

その事前審査も、どの金融機関を使った方が良いのか。

銀行へ行く時間が無い方も多いでしょうから、それを見据えてオンラインで事前審査を進めて不動産を押さえてくれるような所もあります。

そういった話であったり、消費税還付の話。

課税事業者になると、例えば1億円の物件だったら消費税が800万円にもなるわけですから、その800万円を取り返せたら良いなと、皆さん考えられます。

では課税事業者になって、それを取り返すにはどうしたら良いのか。

またそもそも、これは取り返した方が良いものなのかどうか。

そういったことも検討する余地があります。

個人的には取り返さない方が良いと考えていますが、その理由についても当日お話します。

またRCと言いまして、鉄骨、鉄筋の、いわゆるガチガチのコンクリートの物件を買う方が良いのか、木造の物件を買う方が良いのか。

これも考えて行きますと、キャッシュフローをしっかり得て行って、かつ民泊でより高いキャッシュフローを得て行く…。

その場合、RCは物件の躯体(くたい)が強ければ強いほど地震などに強いですが、何か修繕の必要性が起きた時、特に雨漏りなどは酷いですが、そういったことが起きてしまうと一気に修繕費が嵩んでしまって、それが高額になって、収益が崩れてしまうということがよくあります。

方や木造の物件は、鉄骨、鉄筋に比べれば躯体が弱いという部分はもちろんあるかもしれませんが、日本の建築技術を見ればお解りいただけるかと思いますが、日本の木造物件は結構丈夫です。

100年以上建っている物件もたくさんありますので、修繕もしっかりやっていけば、修繕費も安い中で、結構長く使えるということが解って来ます。

また節税という意味で見ても、よく22年以上経った木造のアメリカ不動産で減価償却費というものを使って、4年間で償却できますよと幾ばくかの融資を受けてアメリカ不動産を買うわけですけども、別にアメリカで買わなくても、日本で同じことができるわけなのです。

また5年以上保有して売却すれば、例えば非常に極端な例を出すと、年収4000万円以上の方であれば、所得税と住民税を合わせると税率が55%にもなりますから、これが減価償却費で年間2500万円くらい落とせるとすれば、所得が2500万円も減るわけなのです。

そうすると税金が、ざっくりとした計算ですが1250万円くらい浮いてくるわけなのです。

これはもう少し細かく説明しますと…

1億円の物件を4年間かけて、1年に2500万円ずつ経費として認められたとすると、例えばその年の年収が4000万円だとして、そこから2500万円の経費が引かれるわけですから、年収が1500万円まで落ちるわけなのです。

そうすると最高税率の場所から一気に下側の20%以下の税率の所まで落ちて、納税額が凄く減ります。

ただそれは税金の先送りではないかという話もあるのですが、先送りしたとしても、たとえば5年後に物件を売却して、またここで極端な例を話しますと、そこでまた3000万円の利益が出たとします。

そうすると通常の場合は累進課税で所得に対して4000万円を超えた分には55%の税金がかかりますが、不動産を売って3000万円の利益が出たものに対して納税額がいくらになるかと言いますと、5年を超えた物件に関しては20%で良いのです。

となると600万円しか税金を納めなくて良い…。

ということで、減価償却の途中途中では、自分の年収分の税率をかなり落とすことができまして、さらに売却する時には利益に対してたったの20%しかかからないという状況を作れますから、決して先送りではなくて、結構資金を貯めることができます。

またちょっと考えて見ればわかるのですが、今ある1000万円と、5年後にある1000万円では、その価値が違います。

なぜならその1000万円を運用することができるからです。

こうした話は文字だけだと解り難い面もありますので、こうした不動産投資の使い方など、詳しくは2/17のセミナーで図を使いながら詳しく説明させていただきます。

また保険などの商品を不動産投資に絡めることで、資産の構築の仕方で何が変わるのか。

節税の部分も含めて、またいつでも現金を引き出せるという面においても、やはり不動産に分がある面があります。

不動産というのは、自分の利益が出た時に、不動産の利益をぶつけたり、利益が出まくっていて節税したい時に節税したり、そうした色んなやり方があります。

それは日本の物件だけでなく、海外の物件を使ってもできるのですが、日本の物件に限って言うと、非常に金利が安いという特徴があります。

これを使って、しかも普通の物件だと、今はサラリーマンの投資家に、殆どが新築の区分所有の物件を買いませんかと、どんどん売っていますけども、これはある種、詐欺みたいなもので、殆どリターンが出ず、下手すればマイナスリターンが出てしまうようなものになってしまっています。

商品設計の危うさを含めて、知っておかなければならないことが凄くあります。

むしろ、最初に買うのであれば、木造の方が良いのではないかと、私は個人的に思っています。

また、東京の都内だと10億の物件が売れたりしますけども、栃木や私の地元の天草など、都内以外の場所ではこうした高額物件は売れにくいです。

そういった流動性を考えながら…例えば値付けであったり、利回りが下がったりしていくわけですけども、その代わり賃貸はつけやすいなど、そういった違いですね。

なぜ都内の物件は利回りが低くなって、地方の物件は一般的に利回りが高く表示されているのか…その違いも詳しく話そうと思います。

一個一個説明して行くと、本当にたくさん知っておいて欲しいことがあるのですが、3~4時間もあればしっかりと話せるかと思いますので、その基礎知識を押さえた上で、この民泊不動産投資の良さというものを良く知っていただいて…。

正確に言いますと簡易宿泊所、旅館業を取った物件ということになりますので厳密に言うと民泊では無いのですが、みんなが180日で制限される中、こちらは堂々と365日やることによって、どれだけのメリットがあるのか。

本当に数え切れないほどのメリットがありますので、一般の不動産の知識を持った上で理解していただくと、本当に強くなりますし、その強みが良く解ります。

またこれらの知識を一回スッキリさせておけば、一生皆様の武器になると思います。

ですから今回の内容は、セミナーに参加いただいた皆様には完全に理解していただくと共に、これは録画して、不動産投資の教科書のような形にして、世の中に広げて行きたいと思っています。

まぁFXでも先日の暴落で、だいぶ稼がせていただきましたけども、どこに居ても資金を生める力があるというのは、非常に大きな武器になります。

また不動産投資を身につけておくと、資産を残すことができるようになります。

ただそういった金融の知識というのは、残念ながら学校では教えてくれません。

ですからこういったものを私の経験と共に、皆さんにしっかりと伝えて行きたいと思っています。

是非一緒に、このメルマガを一生懸命読んでくださっている仲間たち、そしてミリアカで一生懸命勉強してくださっている仲間たちには、伝えて行きたいと思っています。

ということで、なかなか話し切れませんでしたが、なぜ高額年収の人が法人をいっぱい立てて、物件を一つずつ法人に持たせているのかですとか、本当に不動産はやり方がたくさんあって、不動産投資家の方のことを私たちは

「アーティスト」

と呼んでいますけども、やり方がいっぱいありますから、それを一個一個整理して、皆さんに解り易くお伝えできればと思っています。

ということで今回の話を終えて行きたいと思います。

どうもありがとうございました。

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