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#02 なぜ不動産を複数買うのか~メリットと落とし穴~

カテゴリー:お金の勉強コラム ~節税・相続・資産防衛・資産作り~ , お金の学び

自分の住む家以外の家を
購入する人がいるのは何故でしょう

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そこには
ブランドや装飾品を買うときにない、
不動産購入ならではの特徴があります。

 

税金の優遇が受けられる

実は
不動産を所有すると
様々な税金の優遇が受けられます。  

最も代表的なのは住宅ローン控除です。

①住宅ローン控除

住むための家を買うと
資産(家)の購入にかかった
税金があとで戻ってきたり、
固定資産税にも優遇措置があります。

②他の資産より相続税も減額

また相続税に関しては、

不動産は
実際の価値より低く
(極端なときは8割近く下げて!)
資産価値を低く計上出来るため、

現金の相続よりも
相続税を抑えて、家族に
より多くのお金を残すことが出来る
というメリットがあります。  

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③貸す場合も節税の工夫ができる

また
大家として貸す目的で
不動産を購入した場合も、

減価償却(げんかしょうきゃく)
という
考え方を使ったり、

高所得者はわざと赤字をつくり

所得税や住民税
または法人税の税率の基準となる

課税対象額を減らす
=払う税金を減らす
ことが出来ます。

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④法人をつくるとさらに工夫できる


さらに詳しい人になると
家族のだれかを事業所有者にして
不動産を管理する事業を開業します。  

そこで、
不動産購入あたるローンや、
大家向け説明会の参加費、
リフォーム業者との飲食など

様々な大家活動にかかるコスト
計上することで、

収入ー費用の結果にかかる
所得税・住民税(または法人税)

下げることが出来ます。

そのほか、
長期ローンを組み
返済期間を延ばすことで

日常の収支
キャッシュフローを改善する方もいます。  
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⑤融資を得るための信用力UP

また、何といっても
不動産を所有すると
それを担保*
銀行からお金を借り、

(担保=借りたお金が
返せないとき代わりに差し出すもの)

また新たな不動産購入に充てられる
という特徴があります。  


ここまでのまとめ
自宅以外の不動産を所有する主な魅力
家賃収入だけでなく、
元の所得にかかっていた税負担を減らし

様々な工夫をすることが出来、さらに融資を得て
お金と資産を増やすサイクルを作られること!!


以上が

一般的に知られている

不動産購入のメリットでしょう。

しかし…

こんな落とし穴もあります。

実際に多い!
知らないで陥る不動産購入の落とし穴

 

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年間家賃収入÷物件価格
これを表面利回りといいます。

グロスという言葉で
聞く方も多いですね。

※本来グロスは全体のという意味。

そして
固定資産税の支払いなど
壁紙の張替など初期費用を含めた
利回りを実質利回りといいます。

こちらはネットと
呼ばれることもあります。

こうした利回りは、
投資用に不動産を購入する際
大切な基準の一つになりますが、

利回りと立地だけ
投資用不動産を買って、あとで
トラブルになる方はとても多いのです。

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また、
購入の後サポートがない

「仕入と販売だけの業者」
「仲介だけの業者」
も多いことも、
こうしたトラブルの要因のひとつです。

実際に不動産を
複数お持ちのお金持ちの方や
その相続人の方々にお会いすると、

大家業で発生する赤字・黒字を有効に
コントロールする方はほとんどいません。  

多くの方は
これまで一生懸命貯めたお金で

安易に巨額のローンを組んだり、
いきなり黒字利回りになるような、
高額不動産の一棟買いをしています。  


その結果、
利益のほとんどを税金の支払いに充て、 
そのうえ少しの空室にも耐えられない

そんな
不動産購入をしていることが多いのです。  

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一方で、
経済の流れを見ても国内は
東京を中心に不動産価格が高騰しており、

インフレにより
資産価値が上昇し
現金預金の価値は毎年2%ずつ減る
という見方が一般的です。  

世の中全体で見ると、
日本円の価値が著しく暴落しています。  

世界的投資家ジム・ロジャーズも
昨年誌面にてコメントをしましたが、


円はここ数年だけで
45-50%も下落しており、
先進国の通貨として異例の事態です。  

すなわち
円預金・円資産のみで
形成されたキャッシュフローは

この動きの中では
脆弱(ぜいじゃく)と言えるでしょう。  
  


不動産を所有する落とし穴

初期のシミュレーションを
業者まかせにした結果、
行き当たりばったりの経営になり

かえってお金を失ってしまう人も多い。



ここからは、
保険、国内の不動産、株といった

一つの業種一つの国に限った
資産形成の方法や税金対策を
これだけ、と紹介するのではなく、  

保険・国内不動産・海外不動産の
各分野で第一線で活躍される方々から
知恵をお借りしつつ  


まず前提として持つべき
保険による節税対策の知識に触れ、

投資用不動産、
海外不動産を含めた投資について

現時点でご紹介できる中で
最良の知恵とご縁をご紹介いたします。

ご自身の大切なお金は、
ご自身で守る時代となりました
。  

親子の手と手

皆様の将来設計と
具体的な行動に役立つコラムになるよう

真摯に取り組んでまいります。
お付き合いのほど、よろしくお願いします。    


※本コラムは2015年8月に公開したお金のコラム#1-#25を再編成してお届けしております。
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※2016年4月追記:
<<実際に会って、力を合わせて身に着ける 学び舎>>

現在
この「お金の勉強」コラムの内容は
パワーアップして

弊社主催の
富志の会」という企画に引き継がれました。

本コラムの内容の様に
具体的な「お金の知識」を
プロフェッショナルである「お金の匠」を
ゲストに迎えて身に着ける試みが5月15日より
スタートしました。(年会費・入会費無料)

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